Baugrundstück finanzieren: 5 Stolpersteine, die Bauherren übersehen

Ein Baugrundstück finanzieren wirkt zunächst wie eine ganz normale Immobilienfinanzierung. Ist es aber nicht. Wer nur einen Hauskredit kennt, übersieht schnell die Besonderheiten von Grundstücksfinanzierungen. Hier sind die fünf Punkte, an denen ich Bauherren in meiner Beratung am häufigsten korrigieren muss.

1. Höheres Eigenkapital ist Pflicht

Bei einem Hauskredit gehen viele Banken inzwischen mit 80 oder sogar 90 Prozent Beleihung mit. Bei einem reinen Baugrundstück liegt die typische Beleihungsgrenze deutlich darunter, oft bei 60 bis 70 Prozent. Heißt: Sie brauchen für ein Grundstück im Wert von 200.000 Euro schnell 60.000 bis 80.000 Euro Eigenkapital. Plus Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch) noch einmal etwa zehn Prozent.

2. Kürzere Zinsbindung, höhere Zinsen

Banken bewerten ein unbebautes Grundstück als riskanter als ein fertiges Haus, die Sicherheit ist „nur Boden". Konsequenz: kürzere Zinsbindungen (oft fünf bis zehn Jahre statt der üblichen 15 oder 20), und die Zinsen liegen typisch 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte über dem Hauskreditsatz.

3. Bauzwang innerhalb der Finanzierungslaufzeit

Die meisten Banken erwarten, dass Sie innerhalb von zwei bis drei Jahren mit dem Bau beginnen. Manche schreiben das sogar im Darlehensvertrag fest. Wer das nicht einhält, riskiert eine außerordentliche Kündigung oder einen Zinsaufschlag.

Wenn Sie also „nur mal vorsorglich" ein Grundstück sichern wollen, ohne konkrete Baupläne, müssen Sie das vorab mit der Bank klären. Es gibt wenige Spezialfinanzierer, die das mitgehen.

4. Nicht jede Bank macht es

Das ist der Punkt, an dem viele scheitern. Die Hausbank um die Ecke vermittelt vielleicht eine erstklassige Immobilienfinanzierung, lehnt aber Grundstückskredite kategorisch ab. Andere wiederum spezialisieren sich genau darauf. Wenn Sie nur bei einer Bank anfragen, könnten Sie eine schlechte Konditionsantwort bekommen, oder gar keine.

Mein Vorgehen: Ich gehe mit Ihrer Konstellation in ein Netzwerk von Banken, die nachweislich Grundstücke finanzieren. Von Sparkassen mit Spezialkonditionen über genossenschaftliche Banken bis zu spezialisierten Direktanbietern. Vorab klären wir, was realistisch ist.

5. Die Anschlussfinanzierung muss schon mitgedacht werden

Wenn Sie ein Grundstück finanzieren und in zwei Jahren mit dem Bau beginnen, müssen Sie spätestens dann die Hausfinanzierung neu aufsetzen, meistens als komplette Umschuldung, nicht als Aufstockung. Wer das nicht von Anfang an mitplant, steht plötzlich vor zwei separaten Krediten mit unterschiedlichen Zinsbindungen.

Mein Tipp: Schon beim Grundstückskauf grob durchrechnen, wie die Gesamtfinanzierung später aussehen wird. Und ob eine Bauspar-Komponente sinnvoll ist, um Zinssicherheit über die Bauphase hinaus zu schaffen. Hier ist mein Hauptpartner LBS Heidelberg häufig die bessere Wahl als eine reine Bank, weil sich Bauspartarife für genau diesen Vorlauf konzipieren lassen.

Mein Hinweis aus der Praxis

Grundstücksfinanzierungen sind nichts, was Sie bei der Bank Ihrer Wahl „mal eben mit anfragen". Sie verlangen Spezialwissen über die Anbieterlandschaft und eine durchdachte Gesamtstrategie. Bringen Sie mich frühzeitig ins Boot, am besten, bevor Sie das Grundstück notariell zugesichert haben. Dann strukturieren wir das so, dass die Finanzierung trägt und die Anschlussplanung sauber funktioniert.