Immobilie vererben: Was im Nachlass alles passiert (oder nicht)
Wer eine Immobilie vererbt, vererbt selten nur ein Haus, sondern auch Aufgaben, Konflikte und manchmal überraschende Steuerlasten. Die häufigsten Fallstricke.
10. Juni 2026
Eine Immobilie zu vererben klingt nach einem klaren Vorgang. In der Praxis ist es oft das Gegenteil. Ich begleite seit über zwei Jahrzehnten Mandate rund um Erbschaft und Übertragung und sehe immer wieder die gleichen Muster. Wer rechtzeitig plant, erspart seinen Erben viel.
Ohne Testament gilt das Gesetz
Wenn Sie keine letztwillige Verfügung haben, regelt die gesetzliche Erbfolge alles. Ehepartner und Kinder erben in festgelegten Quoten. Bei mehreren Erben entsteht automatisch eine **Erbengemeinschaft**, eine der häufigsten Quellen von Familienstreit, weil jede Entscheidung über die Immobilie einstimmig getroffen werden muss.
Verkauf, Vermietung, Modernisierung: Nichts geht ohne alle. Ein einziger Miterbe kann jede Entscheidung blockieren. In schwierigen Konstellationen endet das nicht selten vor Gericht, mit Zwangsversteigerung als letztem Ausweg.
Der Pflichtteil. Ein oft unterschätztes Thema
Enterben können Sie Kinder oder Ehepartner nicht ohne Weiteres. Selbst wenn jemand im Testament ausgeschlossen wird, hat er Anspruch auf den **Pflichtteil**: die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, ausgezahlt in Geld.
Bei Immobilien wird das zur Herausforderung. Die Pflichtteilsforderung muss aus dem Nachlass beglichen werden. Wenn das Haus den Großteil des Vermögens ausmacht, müssen die anderen Erben es entweder verkaufen oder den enterbten Pflichtteilsberechtigten auszahlen, was oft nur über einen Kredit geht.
Steuerfreibeträge nutzen
Für Erbschaft und Schenkung gelten die gleichen Freibeträge: Ehepartner 500.000 Euro je 10 Jahre, Kinder 400.000 Euro je Elternteil je 10 Jahre, Enkel (wenn Eltern noch leben) 200.000 Euro, Geschwister 20.000 Euro.
Diese Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Wer früh mit Übertragungen anfängt, etwa als Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt, kann den Steuerhebel mehrfach nutzen.
Familienheim-Privileg
Eine wichtige Ausnahme: Das selbst genutzte Familienheim ist unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftssteuerfrei, wenn der Erbe einzieht (oder im Falle des Ehepartners weiter wohnt) und das Haus zehn Jahre nicht verkauft. Dieses Privileg lohnt sich, kann aber durch ungeplante Umstände (z.B. Auszug zur Pflege) auch wieder verlorengehen.
Mein Hinweis aus der Praxis
Was ich Mandanten immer wieder sage: Es geht beim Vererben nicht nur um Steuern. Es geht darum, dass Ihre Familie nach Ihrem Tod nicht streitet. Saubere Testamente, klare Vereinbarungen, frühzeitige Gespräche: Das spart später nicht nur Geld, sondern Beziehungen.
Mein Ansatz: Wir schauen gemeinsam, was Sie vererben wollen, an wen und unter welchen Bedingungen. Dann bringen wir Notar und Steuerberater Ihres Vertrauens ins Spiel, damit das rechtssicher dokumentiert ist.